Regularização não tem milagre, tem legislação. O imóvel precisa atender às leis federais e municipais para ser regularizado pela via administrativa. Por isso a primeira etapa é sempre uma análise técnica da matrícula e do terreno, antes de qualquer promessa.
Retificação de área e medidas
A retificação corrige a área e as medidas perimetrais do imóvel quando o que existe no terreno não confere com a matrícula. O procedimento segue a Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973, arts. 212 e 213): as novas medidas são aprovadas na prefeitura e depois averbadas na matrícula, no Registro de Imóveis.
Na retificação também são atualizadas as restrições que incidem sobre o imóvel, como Áreas de Preservação Permanente (APP) de cursos d'água, conforme a legislação vigente, e faixas não edificáveis de tubulações e rodovias.
Situações comuns que levam à retificação
Matrícula antiga, com medidas imprecisas ou descrição sem coordenadas;
Área da matrícula diferente da área real (para mais ou para menos);
Exigência do banco, do comprador ou do cartório para venda, financiamento ou inventário;
Necessidade de aprovar um projeto de construção ou de desmembramento.
Desmembramento
O desmembramento divide um imóvel em duas ou mais partes, cada uma com matrícula própria. Ele é regido pela Lei Federal nº 6.766/1979, pelo plano diretor e pela lei de parcelamento do solo de cada município.
Cada parte criada precisa atender aos parâmetros mínimos, como:
frente para via pública com infraestrutura existente (água, energia, drenagem, esgoto);
testada mínima, a largura mínima da frente para a rua, definida pela lei municipal;
área mínima do lote, também definida pela lei municipal.
Depois da aprovação na prefeitura, o proprietário leva o processo ao Registro de Imóveis, onde são abertas as novas matrículas. A partir daí, cada imóvel é independente.
Unificação de áreas
A unificação é o inverso do desmembramento: junta dois ou mais imóveis vizinhos (duas ou mais matrículas) em um só. É comum antes de construir um empreendimento que ocupa mais de um terreno.
Dependendo do município e do Ofício de Registro de Imóveis, a unificação pode exigir aprovação prévia na prefeitura ou ser feita diretamente no cartório.
Como funciona o processo
Levantamento topográfico do imóvel e análise da matrícula;
Planta e memorial descritivo com ART;
Aprovação na prefeitura, com acompanhamento do processo e atendimento às exigências;
Registro de Imóveis: após a aprovação, o cliente contrata um despachante imobiliário para a averbação ou o registro no cartório.
Perguntas frequentes
Em geral, sim, desde que a diferença seja comprovada pelo levantamento e não avance sobre imóveis vizinhos ou área pública. Cada caso exige análise da matrícula e dos confrontantes.